Zakup lub sprzedaż nieruchomości to jedna z najważniejszych decyzji finansowych w życiu. Zanim jednak dojdzie do podpisania umowy przenoszącej własność w formie aktu notarialnego, strony najczęściej zawierają umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości.

W tym momencie pojawia się pytanie, które regularnie zadają zarówno kupujący, jak i sprzedający:

Czym różni się umowa przedwstępna notarialna od zwykłej umowy cywilnoprawnej? Czy warto podpisać umowę przedwstępną u notariusza?

Odpowiedź zależy od charakteru transakcji, poziomu ryzyka oraz oczekiwanego zabezpieczenia interesów stron. W tym artykule wyjaśniamy, czym różni się umowa przedwstępna, kiedy warto zdecydować się na umowę przedwstępną notarialną, a kiedy wystarczająca będzie zwykła forma pisemna.

Spis treści:

• Czym jest umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości?
• Czym różni się umowa przedwstępna notarialna od umowy cywilnoprawnej?
• Jaką rolę pełni notariusz?
• Co powinna zawierać umowa przedwstępna?
• Zadatek czy zaliczka?
• Ile kosztuje umowa przedwstępna u notariusza?
• Kiedy warto wybrać umowę przedwstępną notarialną?
• Kiedy wystarczy zwykła umowa cywilnoprawna?
• Podsumowanie

Czym jest umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości?

Umowa przedwstępna to dokument, w którym strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej. Sama umowa nie powoduje przeniesienia własności – następuje ono dopiero poprzez akt notarialny podpisywany przed notariuszem.

Przed podpisaniem umowy warto zweryfikować m.in. księgę wieczystą nieruchomości, stan prawny lokalu oraz dokumentację niezbędną do finalizacji sprzedaży.

Umowę przedwstępną zawiera się najczęściej wtedy, gdy:

• kupujący oczekuje na decyzję kredytową,
• sprzedający kompletuje dokumenty,
• strony potrzebują czasu na przygotowanie transakcji,
• konieczne jest ustalenie terminu wydania nieruchomości.

Na warszawskim rynku nieruchomości podpisanie umowy przedwstępnej jest standardowym etapem większości transakcji.

Czym różni się umowa przedwstępna notarialna od umowy cywilnoprawnej?

 

Najważniejsza różnica dotyczy zakresu ochrony prawnej oraz możliwości dochodzenia swoich praw w przypadku, gdy jedna ze stron odmówi podpisania umowy przyrzeczonej.

Umowa przedwstępna w zwykłej formie pisemnej

Umowa cywilnoprawna jest ważna i skuteczna, jednak zapewnia ograniczoną ochronę. W razie niewykonania zobowiązania można dochodzić odszkodowania wynikającego z niewykonania umowy lub skorzystać z zapisów dotyczących zadatku albo zaliczki, jeżeli zostały odpowiednio uregulowane.

Nie daje jednak możliwości przymuszenia drugiej strony do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości.

 

Umowa przedwstępna notarialna

Znacznie większe bezpieczeństwo zapewnia umowa przedwstępna notarialna, czyli umowa zawarta w formie aktu notarialnego.

Jeżeli jedna ze stron uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, druga może wystąpić do sądu z roszczeniem o zawarcie umowy. Oznacza to możliwość dochodzenia wykonania umowy, a prawomocny wyrok może zastąpić oświadczenie woli strony odmawiającej podpisania umowy sprzedaży.

To właśnie dlatego przy transakcjach o wysokiej wartości coraz więcej osób decyduje się na podpisanie umowy przedwstępnej u notariusza.

Jaką rolę pełni notariusz?

Notariusz nie tylko sporządza dokument w odpowiedniej formie, ale również czuwa nad zgodnością umowy z obowiązującymi przepisami prawa. Weryfikuje tożsamość stron, wyjaśnia skutki prawne podpisywanych zapisów oraz dba o bezpieczeństwo całej transakcji.

W przypadku umowy zawartej w formie aktu notarialnego możliwe jest także ujawnienie odpowiednich roszczeń w księdze wieczystej, co dodatkowo wzmacnia ochronę kupującego.

Co powinna zawierać umowa przedwstępna?

Bez względu na wybraną formę dokument powinien zawierać:

• dane stron,
• dokładny opis nieruchomości,
• numer księgi wieczystej,
• cenę sprzedaży,
• wysokość zadatku lub zaliczki,
• termin zawarcia umowy przyrzeczonej,
• sposób finansowania zakupu,
  termin wydania nieruchomości,
• informacje dotyczące wyposażenia pozostającego w lokalu.

Im bardziej precyzyjna umowa, tym mniejsze ryzyko późniejszych sporów.

Zadatek czy zaliczka?

Przy podpisywaniu przedwstępnej sprzedaży nieruchomości bardzo często przekazywane są środki finansowe.

Zadatek

Zadatek zabezpiecza wykonanie zobowiązania. Jeżeli kupujący zrezygnuje bez uzasadnienia, sprzedający może zatrzymać zadatek. Jeżeli natomiast z transakcji wycofa się sprzedający, kupujący może domagać się zwrotu zadatku w podwójnej wysokości.

Zaliczka

Zaliczka stanowi część ceny sprzedaży i co do zasady podlega zwrotowi, jeśli transakcja nie dojdzie do skutku.

Ile kosztuje umowa przedwstępna u notariusza?

Jednym z argumentów przemawiających za zwykłą formą pisemną są koszty.

W przypadku umowy zawieranej u notariusza należy uwzględnić taksę notarialną, której wysokość zależy od wartości nieruchomości oraz zakresu czynności wykonywanych przez notariusza. Choć oznacza to dodatkowy wydatek, dla wielu osób jest on niewielki w porównaniu z wartością całej transakcji oraz poziomem zabezpieczenia, jaki daje akt notarialny.

Kiedy warto wybrać umowę przedwstępną notarialną?

Podpisanie umowy w formie aktu notarialnego warto rozważyć szczególnie wtedy, gdy:

• nieruchomość ma wysoką wartość,
• zakup finansowany jest kredytem hipotecznym,
• termin finalizacji sprzedaży jest odległy,
• istnieje ryzyko wycofania się jednej ze stron,
• transakcja ma skomplikowany stan prawny.

Na warszawskim rynku nieruchomości, gdzie wartość mieszkań często przekracza milion złotych, dodatkowe zabezpieczenie interesów stron jest rozwiązaniem wybieranym coraz częściej.

Kiedy wystarczy zwykła umowa cywilnoprawna?

Forma pisemna może być wystarczająca, jeżeli:

• strony darzą się wzajemnym zaufaniem,
• sprzedaż nastąpi w krótkim terminie,
• transakcja jest nieskomplikowana,
• ryzyko odstąpienia od umowy jest niewielkie.

Należy jednak pamiętać, że nawet najlepiej przygotowana umowa cywilnoprawna nie daje takich możliwości dochodzenia wykonania umowy, jakie zapewnia umowa przedwstępna notarialna.

Podsumowanie

Nie ma jednej odpowiedzi na pytanie, która forma umowy przedwstępnej jest najlepsza. Wszystko zależy od wartości nieruchomości, stopnia skomplikowania transakcji oraz oczekiwanego poziomu bezpieczeństwa.

Jeżeli zależy Ci na maksymalnej ochronie i możliwości dochodzenia swoich praw przed sądem, zdecydowanie lepszym rozwiązaniem będzie umowa przedwstępna u notariusza, sporządzona w formie aktu notarialnego. Jeżeli natomiast transakcja jest prosta i strony planują jej szybkie sfinalizowanie, wystarczająca może okazać się zwykła umowa cywilnoprawna.

Planujesz zakup lub sprzedaż nieruchomości w Warszawie? Zespół MENGS Group pomoże Ci przejść przez cały proces – od analizy dokumentów i weryfikacji księgi wieczystej, przez przygotowanie bezpiecznej umowy przedwstępnej, aż po podpisanie aktu notarialnego i przekazanie nieruchomości. Dzięki doświadczeniu na warszawskim rynku nieruchomości zadbamy o to, aby transakcja przebiegła sprawnie, bezpiecznie i zgodnie z obowiązującymi przepisami.